Альтернатива каменным мешкам

Гигантомания уже не в тренде

За последние три года рынок загородного жилья в Иркутске не на шутку разыгрался: как грибы по всем пригородным трактам вырастают все новые и новые коттеджные поселки. На данный момент их насчитывается уже около 35. И примечательно, что если раньше загородные предложения были нацелены прежде всего на представителей элиты, то сейчас многие из них подходят и людям со средним достатком.

«Среднестатистический портрет клиентов, желающих жить за городом, — взрослые состоятельные люди, которые не обременены детьми школьного возраста и имеют личный транспорт, — считает менеджер агентства недвижимости «Тысячелетие» Светлана Герасимова. — Также к нам нередко обращаются в связи с обменом жилплощади».

«Когда мы создавали наш экопоселок, то ориентировались прежде всего на взрослых людей, уставших жить в душных квартирах — каменных мешках. А оказалось, что активно откликается и молодежь — многие молодые семьи до 30-35 лет намерены жить за городом, — утверждает директор экопоселка «Светлый Яр» Елена Прескур. — Такие люди нередко ограничены в средствах, поэтому мы предлагаем бюджетные варианты, которые обойдутся дешевле, чем однокомнатные квартиры в Иркутске. На данный момент самое минимальное по затратам предложение у нас — дом в 43 кв. метра за чуть более 1,3 млн рублей. Сейчас разрабатываем проект до 1 млн — скорее всего это будет дом площадью 30 кв. с участком в 3-4 сотки».

Стоимость загородного жилья обходится в среднем 30-50 тыс. рублей за кв. метр. Средняя цена коттеджа вместе с участком земли составляет примерно 4-5 млн рублей. Полное же благоустройство дома и пространства вокруг него выйдет в сумму от 10 млн рублей. Стоимость элитных коттеджей идет от 25 до 50 млн рублей.

Оптимальная площадь загородного жилья — 100-150 кв. метров. Даже представители элиты в настоящее время стараются не размахиваться с размерами, предпочитая общую площадь коттеджа до 250-300 кв. метров.

«15-20 лет назад люди богатели и разорялись с немыслимой сегодня скоростью. И, в стремлении скорее переселиться из маленьких советских квартирок, продемонстрировать миру размер своего богатства, «новые русские» возводили себе дворцы в пятьсот и даже тысячу квадратных метров. Прошли годы, люди свыклись с достатком и осознали неразумность такого подхода. Дело не только в громадных затратах на обслуживание дома. Люди строили дома, рассчитанные на большую семью из нескольких поколений: родители, дети, внуки… А дети вырастали и покидали «родовое гнездо», и в итоге супруги оставались вдвоем. В большом доме поселяется эхо, а хозяева используют лишь спальню и кухню, остальные комнаты никто не открывает месяцами. Жить в таком доме некомфортно, продать его — проблематично, потраченных денег точно не вернешь», — высказался создатель яхтенной деревни «Саввино» Олег Федоров.

Чтобы оформить большой кусок земли, нарезать его на кусочки поменьше и распродать в розницу, ума много не надо, да и деньги это быстрые. Тяжкий труд — построить инфраструктуру будущего поселения, сделать благоустройство, общественные зоны, как минимум выработать и контролировать исполнение общей концепции, требований к индивидуальной застройке, а как максимум — взять на себя и индивидуальную застройку.

С большим разбегом

При выборе загородного жилья принципиальным вопросом является его расположение. Конечно, наиболее популярными и востребованными местами для проживания были и остаются Байкальский и Голоустненский тракты, их догоняют Качугский и Александровский, Мельничная падь, чуть медленными темпами развивается Московский тракт. Меньше всего продается домов по Плишкинскому тракту — на сайте realtyvision.ru на данный момент там действуют всего три предложения.

«Одним из активно развивающихся направлений является Мельничная падь. Два года назад территория микрорайона Изумрудный, коттеджного поселка «Хрустальный» подлежала комплексному освоению (18,3 гектара), завершение которого планируется на март 2015 года. Оформление жилья осуществляется по договору долевого участия, все очереди строительства застрахованы», — отмечает руководитель проекта «Хрустальный» Кристина Барышникова.

«Выбирая место под загородный дом, клиенты руководствуются двумя пунктами: его близостью от города и развитостью транспортной системы в этом районе. Обычно отдается предпочтение коттеджным поселкам, которые находятся недалеко от Иркутска, где есть регулярные автобусные рейсы, — уточняет Светлана Герасимова. — Разбег цен на землю достаточно большой — от 250 тыс. до 3 млн рублей за десять соток. За минимальную цену можно купить участок в дачном садоводстве, а за максимальную — в месте с удобным расположением в первой линии у воды, в шаговой доступности от леса». На интернет-ресурсе realtyvision.ru есть и эксклюзивные предложения: к примеру, по Байкальскому тракту предлагают купить за 60 млн рублей участок в 100 соток, где можно организовать собственный пляж и пирс.

При этом, как подчеркнула менеджер агентства недвижимости, сейчас отмечается тенденция не удорожания, а, наоборот, удешевления земли. Участков в Иркутском районе нарезано достаточно много, и предложения превышают спрос на них.

Сейчас многие коттеджные поселки имеют статус дачных некоммерческих товариществ. Однако в них можно постоянно проживать и оформить прописку.

«Многие руководители коттеджных поселков берут земли садоводства в собственность, а потом продают их по договорам купли-продажи. Мы не стали идти по такому пути, иначе нам бы пришлось платить большой налог. Вследствие этого участки бы значительно подорожали. Все сделки в нашем поселке, оформленном как ДНТ, сопровождает юрист, так что у нас нет никаких рисков», — обнадеживает Елена Прескур.

Как советует Светлана, людям, которых настораживает перспектива покупки участка в дачном некоммерческом товариществе, нужно принимать во внимание следующий факт. Границы Иркутского района активно расширяются, и вполне возможно, что ваш коттеджный поселок вскоре войдет в границы населенного пункта. Как, к примеру, случилось с Ново-Разводной.

Городские проблемы перекочуют за город

В связи с массовым заселением пригородных территорий туда скоро перекочует иркутская проблема — пробки. Утренние и вечерние столпотворения машин уже можно наблюдать по Байкальскому тракту. Возможно, совсем скоро плотная автомобильная волна дойдет и до Голоустненского. Руководство поселков разводит руками — часто пробки и дорожные происшествия происходят из-за некачественных дорог.

Конечно, представители власти обещают исправить ситуацию. До 2015 года должно завершиться строительство путепровода на проблемном участке дороги Иркутск—Листвянка — 8-12-м километрах. В более отдаленных планах чиновников — расширить Голоустненский тракт. Также в этом году завершается проектирование новой дороги от Маркова до Академгородка протяженностью 6 км. Как сообщает пресс-служба районной администрации, данный отрезок дороги позволит разгрузить особо трудный участок тракта с двухполосным движением на Мельничную падь от микрорайона Радужный мимо дачных кооперативов до сворота на поселок Изумрудный. Дополнительные преимущества от новой дороги получат жители близлежащих к ней поселков Изумрудный, Хрустальный и Березовый.

Еще один вопрос, который беспокоит потенциальных покупателей участков за городом — пожароопасная обстановка. В мае этого года весь Иркутский район буквально задыхался от дыма из-за лесных пожаров. К тому же всегда есть риск, что огонь перейдет из леса в населенные пункты.

Купольный дом ломает все стереотипы — поначалу он кажется непривычным для человека, который всю жизнь прожил в доме с четырьмя углами. На самом деле мы с самого рождения окружены купольными формами — утроба матери, небо над головой.

«У нас соблюдаются все противопожарные меры, предписанные инспекцией — пожарные разрывы, мотопомпы, также мы дополнительно приобрели емкости на колесах — мини-пожарные машины. Дома обработаны специальным огнезащитным покрытием. В экопоселке действует централизованное водоснабжение с колодцами — на каждой улице есть своя разводка, и поэтому, в случае необходимости, можно легко добраться до воды», — утверждает Елена Прескур.

Уходим от коттеджной эклектики

Один из ключевых вопросов, с которым сталкивается любой желающий перебраться за город, — самостоятельно строить дом на обособленном земельном участке или заказать готовый проект в коттеджном поселке.

«В первую очередь нужно объективно оценить свои силы и расставить приоритеты. Способны ли вы самостоятельно обслуживать свой дом или лучше довериться специалистам? Готовы ли вы быть всегда на виду у соседей (как это бывает в коттеджном поселке) или вам необходимо уединение за глухим забором?» — акцентирует Светлана Герасимова.

«Мнение, что самому руководить строительством дома дешевле, чем нанять подрядчика — глубокое заблуждение, следствие общей некомпетентности. Действительно, на первый взгляд, все просто: арматура, бетон, кирпич, «дикая» бригада, карандашный набросок заказчика. Сложности приходят потом: зимой фундамент пучит и ломает, промерзают стены и углы, весной подвал заливает водой, летом течет крыша, появляется грибок и плесень. Заказанная мебель не входит в плохо просчитанные комнаты, к бытовой технике надо тянуть удлинители от неудачно расположенных розеток, в комнатах слишком темно или чересчур жарко от солнца. На этом этапе приходят специалисты, советующие: здесь надо утеплить, там — гидроизолировать, нужна вентиляция, нужно кондиционирование, надо передвинуть стену, переделать освещение и переставить розетки. И если суммировать стоимость первоначальных затрат и последующих доработок, то становится ясно: специалистов надо было звать еще до начала строительства, на этапе проектирования. Причем звать не тех, кто подешевле, а тех, кто действительно умеет строить, тех, кто понимает, что такое дом и каково в нем жить», — считает Олег Федоров.

С начала 90-х годов пригороды Иркутска застраивались сумбурно и хаотично. В разных районах появлялись обособленные коттеджи, богатые хозяева которых будто хотели продемонстрировать свое «чувство стиля» всему миру. В результате общая картина получалась эклектичной и дисгармоничной.

«Первый блин, вышедший, как водится, комом — это ТСЖ «Молодежный». В 1992 году истощенное поле нарезали на участки и раздали людям практически бесплатно. В 2002 году, через 10 лет после начала застройки, единичные заселенные дома разделяли километры. А основа любого поселка — коммуникации (дороги, электричество, вода). Общая длина дорог в Молодежном более 15 километров. Плюс столько же труб водопровода, плюс ЛЭП, трансформаторы. Гигантские средства были затрачены на создание и обслуживание этого хозяйства, целое поколение прожило на стройке, не законченной до сих пор. Знаю все это не понаслышке, потому что пять лет проработал в правлении ТСЖ «Молодежный», да и родители мои живут там до сих пор», — рассказывает Олег Федоров.

Опрошенные корреспондентом SR эксперты склоняются к мнению, что от продажи «голой» земли и последующей беспорядочной застройки нужно переходить к строительству организованных коттеджных поселков с единой концепцией и одним застройщиком.

«Чтобы оформить большой кусок земли, нарезать его на кусочки поменьше и распродать в розницу, ума много не надо, да и деньги это быстрые. Тяжкий труд — построить инфраструктуру будущего поселения, сделать благоустройство, общественные зоны, как минимум выработать и контролировать исполнение общей концепции, требований к индивидуальной застройке, а как максимум — взять на себя и индивидуальную застройку. Это большие первоначальные затраты, «длинные» деньги. Однако сегодняшний покупатель разборчив, куда попало не пойдет, подавай ему и детскую площадку, и прогулочную зону, и общий дизайн, и разумные сроки окончания строительства», — высказал свою позицию Олег Федоров.

«Строительство комплексных поселков с единой концепцией и продуманной инфраструктурой — это признанный стандарт во всем мире и в европейской части России, в нашем округе только начинается движение в данном направлении. Так, в конце апреля проходил III Байкальский международный форум профессионалов недвижимости, за круглым столом совместно с представителями министерства строительства и крупных застройщиков были обсуждены вопросы создания проектов и перспективы выделения земельных участков для их комплексного освоения, а также подведены итоги первого проекта по комплексному освоению территории в Иркутском районе, в коттеджном поселке «Хрустальный». Комплексная застройка — это всегда большой плюс для будущего жителя, гарантия чистоты документов на строительство и быстрые сроки жилой застройки, благоустройства и обеспечения территории инфраструктурой», — прокомментировала руководитель проекта «Семейный коттеджный поселок «Хрустальный» Кристина Барышникова.

Новые технологии и старые стереотипы

Строительные технологии стремительно развиваются, но они не способны вытеснить многие консервативные идеи, связанные со строительством домов. Почему-то элитное жилье у многих до сих пор ассоциируется с большим каменным или кирпичным коттеджем.

«Все люди читали в детстве сказку «Три поросенка», и мысль, что только каменная хижина выдерживает все испытания, прочно осела в сознании. Вспомните пирамиду Маслоу: одна из базовых потребностей — это безопасность, и реализуется она именно через собственную пещеру, нору, дом. Стремление отгородиться от враждебного мира и объясняет высоченные заборы, любовь к бетону и кирпичу. Но мир вокруг уже не такой опасный, и в наш быт входят светопрозрачные легкие ограждения, панорамные окна. Приоритеты меняются, люди осознают красоту нетронутой природы вокруг, удобство и экономичность высоких технологий, — считает Олег Федоров. — Наука и техника развиваются настолько стремительно, что вряд ли наши дети захотят жить в домах, которые мы строим сегодня. Еще 15 лет назад мы не знали, что такое солнечные коллекторы, тепловые насосы, светодиодные лампы и биоканализация. Сложно представить, какие технические решения появятся через 10-20 лет. К тому же люди торопятся жить, и мало кто готов ждать два-три года, пока построится дом. Такие условия диктуют новую концепцию: высокотехнологичный быстровозводимый дом на одно поколение, строительство которого минимально затрагивает окружающую природную среду».

Строительство кирпичного или каменного дома мало того, что долгое и затратное, так оно еще и наносит большой урон экологии.

«Мокрые и тяжелые технологии строительства: бетон, кирпич, штукатурка — уничтожают окружающую среду. Вырыть яму, заколотить сваи, залить бетонный фундамент, заставить все свободное пространство поддонами с кирпичом — и в результате на участке не останется ни одного взрослого дерева, не говоря уже о кустарнике и почвопокровной растительности. Поэтому мой выбор: винтовой свайный фундамент, легкий каркасный деревянный дом с экологичным утеплителем и нетронутая природа вокруг», — говорит Олег Федоров.

В одном из иркутских коттеджных поселков используются сомнительные материалы — пенопластовый каркас из пенополистирола. «Построить такой дом легко и дешево, но жить в нем будет не очень комфортно. В пенопласте могут завестись мыши, которые в буквальном смысле съедят такое жилище. Также при нагреве материала выше 50 градусов образуются ядовитые вещества. Если в электропроводке были допущены недочеты, такой эксперимент может плохо закончиться», — комментирует строитель-технолог Павел Свистунов.

Строительство каркасных домов еще слабо распространено в России, хотя уже вовсю применяется за рубежом.

«В одном из районов Иркутска пытались строить каркасные дома, но там были некомпетентные специалисты, поэтому результат оставил желать лучшего. При правильной технологии получается очень рациональное удобное жилье. По тепловым показателям «каркасник» гораздо лучше брусового дома. Последняя технология, которая распространилась в советское время из-за своей простоты, мне вообще кажется ошибкой природы. Брус сильно рвет, и приходится потом очень дорого обшивать такое жилье».

Павел Свистунов руководит строительством первого в Иркутске купольного каркасного дома. По его оценкам, такое жилье обойдется примерно в 2 млн.

«Конечно, купольный дом ломает все стереотипы — поначалу он кажется непривычным для человека, который всю жизнь прожил в доме с четырьмя углами. На самом деле мы с самого рождения окружены купольными формами — утроба матери, небо над головой. Людям естественнее двигаться по кругу, а не по прямой, — доказывает свою точку зрения Павел Свистунов. — При этом у купольного дома есть и много утилитарных преимуществ: на него потребуется меньше материалов, чем на обычный дом, у него хорошая сейсмоустойчивость, минимальные теплопотери, отличное освещение. У прямоугольного дома перед купольным нет ни одного плюса кроме того, что первый легче строить. Конечно, хотелось бы открыть в Иркутске купольную деревню, но я думаю, что такие каркасные дома — скорее штучный товар. Все-таки люди в Иркутске пока еще консервативны и не привыкли к чему-то новому».