Актуальные вопросы при разработке схемы проектного финансирования жилищного строительства

Принятые законы и подготовленные законопроекты, регулирующие сферу долевого участия в строительстве многоквартирных домов, всецело направлены на защиту прав дольщиков. Защита прав граждан, безусловно, прямая обязанность государства. И проблема так называемых «обманутых» дольщиков требует решения. Но думаю, что решение этих проблем только через призму усиления контроля за процессом долевого строительства не даст качественного результата по наведению порядка в этой сфере.

Виктор Ильичев, депутат Думы г. Иркутска, генеральный директор ЗАО «УК «ВостСибСтрой»

Проектное финансирование рассматривается как альтернативный вариант долевому строительству, но вопрос состоит в том, какой эффект будет достигнут от этой замены? И какие компании смогут выжить и продолжить работу по новым правилам? Проектное финансирование даст дополнительную возможность банкам и надзорным органам контролировать денежные потоки средств граждан и застройщиков. И здесь важно не упустить, что, кроме механизмов контроля над средствами, документацией и платежами застройщиков, нужны действенные механизмы их поддержки.

Да, Минстрой России работает над сокращением разрешительно-согласовательных процедур, внедрены системы «одного окна» и т.п. Но при этом остается масса проблем у застройщика, которые ведут к высокой стоимости жилья и несоблюдению сроков строительства из-за кризиса неплатежей.

Время точечной застройки миновало, и сейчас территории осваиваются комплексно. В результате на застройщика ложится высокая нагрузка по строительству сетей, оплате технических условий, строительству социальных объектов, без которых жилье становится невостребованным.

На мой взгляд, законодателям необходимо уделить внимание проработке раздела Градостроительного кодекса, касающегося комплексной застройки территории с точки зрения его организации, технического и социального обеспечения. Так, сейчас для комплексного освоения площадки застройщик берет на себя затраты по подготовке градостроительной документации, разработке проектов социальных объектов для создания комфортной среды проживания, проектов автомобильных дорог и т.п. Никакой системы компенсации за социальные объекты, инженерные коммуникации и земельные участки под этими объектами, которые застройщик приобретает за свой счет, законодательно не существует. По сути, власти перекладывают решение этих задач на плечи застройщика.

Ресурсоснабжающие организации в свою очередь, глядя на то, что застройка будет осуществляться комплексно, стремятся выдать технические условия и рассчитать плату за подключение на всю застройку, и здесь в логике им не откажешь. Но застройщик эту плату должен внести заблаговременно, чтобы у ресурсоснабжающей организации была возможность построить объекты до подключения построенного жилья. В то же время застройщик, согласно существующим техническим требованиям, осуществляет ввод в эксплуатацию по блок-секциям, а не весь комплекс одновременно.

Таким образом, застройщик должен владеть немалой суммой средств, для того чтобы собственными силами произвести все эти затраты еще до того, как он начнет получать доход от продажи квартир. Именно такая схема заложена в новом законодательстве.

Эти вопросы должны учитываться при разработке схемы проектного финансирования полного жизненного цикла жилищного строительства.